如何评估一项资产是否值得长期持有?

2022-01-19 更新 • 2021-07-17 发布
3083 字 • 8 分钟

最近定投人生课堂里有两节关于房产的分享,虽然内容有些细碎,但分析这些视角背后的逻辑,让我更全面地理解如何评估一项资产是否值得长期持有,逐步形成自己的思考框架了。

以下是粗浅思考,如果你有反馈建议,欢迎随时告诉我,助我迭代完善:D

先澄清:

  1. 为什么要评估一项资产是否值得长期持有?因为在我看来,“谨慎选择并长期持有优质资产”,是普通人获得巨额投资回报的最佳策略。思考逻辑见认清客观世界、学好概率统计至关重要
  2. 长期,是指至少 2 个大周期,时长根据所持资产的周期而定。
  3. 本文无意说服任何人去做买房或不买的决策。每个人情况不一,你信服自己的决策逻辑即可。

好,如何评估一项资产是否值得长期持有?

要点速览:

  1. 先看有无天花板及上涨空间如何
    • 如何评估有无天花板?
    • 如何评估是否靠近天花板?
  2. 再看投资理财三要素
    • 收益率
    • 流动性
    • 风险
  3. 不可忽视的机会成本

1. 先看有无天花板及上涨空间如何

如果已经靠近天花板,那就没什么投资价值了。

那如何评估有无天花板?

增长的本质是为用户创造价值

这句提醒虽然来自创业领域,但在我看来,也适用于评估投资标的的天花板。

相比股票这类标的,房产上涨显然是有天花板的:房产不像企业——可以跨越非连续、持续为用户创造价值,不可能无限上涨。

那如何评估是否靠近天花板?

不同资产评估方法不一,比如看继续创造价值的潜力、供需关系、时代趋势、政策等。业界通常已有方法论,对具体资产做些研究,通常很快能找到。

如果从房产来说,这几个要素可参考:

1. 持续创造价值的潜力

房产创造价值,主要是为住户提供处所;收益来自租金。

出租后,这个处所的内在条件通常不会突变,给用户增加巨大价值。通常是外界条件变化带来被动价值变化,让收益增加。

我们可以先看一下收益增加的潜力还有多大。可参考这几个指标:

房租工资比

房租继续上涨,离不开租客能承担得起。评估能否承担,可看房租工资比如何。

一般情况下,房租收入比在25%以内是合理的,在25% - 30%处于尚可承受的范围,一旦超过30%则表明房租压力过大。

那现在情况如何?

现在好些城市,房租工资比已经到了百分之三四十的水平,这其实已经是非常难以接受的生活成本。

这样下去,如果租客租不起,那房租还有多大的上涨空间呢?

有人可能会想,就算比例不变,但工资在上涨啊。的确,不过我们的工资每年上涨比例有多大?如果工资上涨比例不大,租金上涨的空间能有多大?能持续多久?

而且,租金还和小区条件及房屋情况有关。十来二十年后,老小区和老房屋的劣势,对自己所收租金的负向影响也需要考虑。

那些主张买房的观点,通常假设房租会按过去几十年的增长率,继续上涨 30 年。

这个假设真的成立吗?概率有多大?

租售比

靠房租来获取收益,是需要先投入成本的。那几年能收回本呢?可以看一下租售比:

房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比高于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果低于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶300还是低于1∶200,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

我们可以用下述方式,更直观地评估靠租金回本要多久:

看房子售价是多少,出租的话租金每年多少,两者一除,基本能看出大概出租多少年才能收回成本。


那这个比例多大合适?

有观点认为,在我国一般 50 以下比较合理。我还没找到根据,推测是由于我国房屋的使用寿命,一般不超过 50 年。有些赶工的楼盘,房屋使用寿命会更短。

超过 70 一般不可接受。因为国土使用权是 70 年。虽说现在还没哪个地方已实际执行(因为还没到 70 年),但普遍说法是到期需缴纳费用以便继续使用,那这又是一笔成本。此外,还有个易被忽略的细节是:70 年不是从买房开始算,而是从地皮卖给开发商之后开始算。也就是自己实际的使用年限,肯定不到 70 年。

而现在的市场情况呢?

目前很多房屋的租售比,用纯售价计算就已超过 50 ,北京好些地方已经超过 100 。也就是按目前的价格出租超过一百年,才能收回本……如果是贷款买的,那就更久了——

总成本还需要考虑还款利息。如果按 4.9% 的年利率计算,30 年需还利息是所贷金额的八成左右。具体可找房贷计算器测算,比如 招商银行 -- 个人贷款计算器


这还没完,在评估自己出租几年能收回本时,其实还需要考虑这两项成本:

  1. 两次买卖交易产生的各类费用。
  2. 房屋的维护成本——以中国的房屋质量,越往后这笔费用越不可忽略。去逛一下那些二三十年的小区,会有更深体会。

2. 供需关系

套户比

套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,均衡线为1.1。套户比=厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数。

中国城镇住房40年:从供给短缺到总体平衡。1)1978-2018年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。从国际看,当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,而中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。

更多数据可见 任泽平:中国有多少房子?哪些地方短缺?哪些地方过剩?

这是 2018 年测算的,当时已是供需基本平衡的状态。而中国新生人口在持续下降,这几年又继续建了不少新房。在这种情况下,房价持续上涨的概率和空间还有多少?

很多人的误区是从过往去推测未来,也就是根据过去30年的走势来推测未来30年走势,来指导未来 30 年的决策。

3. 政策影响

国家政策,对资产的影响很大。且我国的政策经常调整。

比如未来一段时间“房住不炒”的方针,以及最近学区房相关政策调整。

2. 再看投资理财三要素

如果还有较大上涨空间,则宜开始评估投资理财三要素。

这里依然继续用房产举例。

收益率

过去二三十年,北京的房价增长率,年化 12% 左右。

在巴菲特眼里,低于 15% 是不及格的。尤其如果是贷款买房,扣除前面提到的房贷、交易费用、房屋维护费用等成本,年化可能 4-7% 左右。

而且, 12% ,是过去几十年的数据,而且是北京,那未来 30 年,年化还可能高于这个或持平的概率有多大?

流动性

资产流动性越好,在需要用钱时,更易满足需求。

时间上:房产的流动性很差,交易一般需要 3-6 个月甚至更久。如果想逃顶,难度很大。

而且一般整套买卖,无法买卖部分。相较股票、基金、数字货币,流动性低很多。

风险

做投资决策时,不仅需要评估标的的风险如何,还需要考虑自己的风险偏好。

那房产的风险如何?房价只涨不降吗?

美国日本都出现过 20% 的跌幅,这两年我国也有这样跌幅的案例,而且并非个例,网上一搜便知。

相比股票,房产肯定波动频率和幅度算小,但也并非全无风险。

3. 不可忽视的机会成本

钱也是有成本的,用来做这事,就不能做那事。机会成本不可忽略。

比如有些区块链指数,从成立至今(2021-07-17)两年多,定投的基准年化收益率在 45% 以上。对于有机会定投区块链指数的人来说,别忘了考虑这个机会成本。

又如买房背上房贷,自己不敢在人生上做更多探索尝试,其实也可能是被舍弃的最高价值选项,即这个决策的机会成本。

总之,成本不仅是所投入的资金、时间,那些为此而失去的其他机会和收入,也是成本,需要纳入成本考虑范围。



以上。

如果你有疑问建议,欢迎随时告诉我,助我完善思考框架:D

注意:如果你的买入动机,涉及投资外的需求,比如心理安全感、子女上学等,这些属性需要另行寻找适合自己的框架来评估。最后综合各属性的评估结果,来做买入决策。


PS

Q:如果不买房,孩子上学问题怎么解决?

我暂时还没这方面困扰。一是因为我还没孩子,再是我有信心:

  1. 等我孩子上学那会儿,好些新式教育项目已经经过时间检验,有不少靠谱候选项。
  2. 育儿上,我有能力让家庭教育补足学校教育的大部分短版。

不过我有留意那些不买房的伙伴是怎么解决的,供参考:

  1. 上私立
  2. 上公立,用家庭教育补足学校条件的劣势
  3. 花点钱买优质公立学校的上学名额

如果你有更多解法,欢迎和我分享:D


后记:

把这些思考落成文字、看到自己关于投资决策的思考框架越来越完善的过程,真的开心。也越来越庆幸自己报了这个课堂,可以了解更多视角,尤其是看到已在人生路上走了很远的人 @笑来,是怎么思考的:D

也很感谢 @半夏 @竹间涧,在我发出初稿后,迅速反馈,促进我迭代完善思路 🤗

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